Банки Украины и Росии

Ипотека

Подписаться на эту рубрику по RSS

Обращение к покупателям квартир в объектах незавершенного строительства

Просмотров: 997Комментарии: 0
Ипотека

ВНИМАНИЕ! Даже если имено вы не покупали в последнее время недвижимость в новостроях на условиях инвестиционного договора и лично вас эта проблема не касается, но знаете, что это сделали ваши знакомые или сослуживцы, убедительная просьба - дайте им ссылку на эту короткую статью. Возможно, это поможет вернуть потенциальным жертвам банкротств строительных компаний часть вложенных средств.

Учитывая сложную финансовую ситуацию, сложившуюся в Украине, которая затронула в том числе и большинство строительных компаний, рекомендуется осуществлять мониторинг финансового состояния застройщика, у которого была приобретена квартира.Далее...

Мысли об ипотеке в России. Цифры. Рассуждения русского американца

Просмотров: 964Комментарии: 0
Ипотека

Окончание статьи Мысли об ипотеке в России. Рассуждения русского американца.

Обещал написать об арифметике ипотеки. Не буду писать о ситуации в Москве, она не типична.

Пишу на примере недвижимости в Калифорнии. Местная ситуация на рынке характерная и экстраполируется без значительных искажений и на другие штаты, и на развитые западные страны тоже. К тем же условиям придет и российский рынок недвижимости, когда все устаканится

Обычное условно "нормальное" соотношение рента к стоимости жилья составляет 8% в год. Эта цифра естественно может плавать конкретных районах в конкретное время в зависимости от местной ситуации, но она считается общепринятой в мире. То есть средняя сумма, выплачиваемая жильцом за арендуемое жилье в год, обычно составляет в районе восьми процентов текущей рыночной стоимости этого жилья. Для Москвы сейчас это не работает, но ажиотажный спрос вообще каким-то экономическим законам не поддается, наверное.

Вторая посылка - считается, что за счет общего роста экономики и инфляции, стоимость недвижимости в среднем возрастает на 2%-5% процентов в год. Естественно присутствует цикличность, но я беру цифры за долгосрочный отрезок времени, а они именно таковы. То есть стоимость недвижимсоти не столько возрастает на самом деле, сколько компенсирует всегда имеющее место снижение покупательной стоимости любой денежной единицы ввиду инфляции. Получается, что недвижимость в развитых странах служит для массового владельца скорее средство сохранения капитала, нежели средством заработка на росте ее стоимости.

Этот момент мне бы хотелось подчеркнуть: недвижимость рассматривается не как вредство заработка, а как инструмент сохранения капитала. В России в силу только-только становления рынка недвижимости это понимание на мой взгляд отсутствует.

Поехали дальше.

Берем весьма средний ценовой уровень дома в Лос-Анджелесе, скажем, 900 тысяч. 4-5 спален, три ванные, гараж на 3-4 машины, обязательный бассейн (иначе при здешней жаре испечешься!), как праило еще и джакузи, ну и дворик с пальмами. Или с мандариновыми-лимонными деревьями на ваш выбор.

Что выгоднее - рентовать все это благополучие, или приобрести по ипотеке в собственность и постепенно выплачивать самому себе на протяжении от 15 до 30 лет (обычные здесь сроки для ипотеки)? У кого более выгодная позиция - у того умника, который это все приобрел, или у идиота, который все это рентует? Займемся арифметикой, цифры, в отличие от риэлтеров, банкиров и адвокатов, никогда не врут.

Итак, дом стоит 900 тысяч. Давайте даже предположим, что с момента покупки его стоимость выросла, то есть покупали его за 800 тысяч. Пусть даже у покупателя были кое-какие сбережения, и 80 тысяч (10%) он сумел заплатить сразу. И у покупателя идеальная кредитная история, свыше 720 баллов, что подразумевает небольшие проценты по кредиту. И что кредит ему дали всего под 6% - так удобнее считать. То есть представим достаточно идеальную ситуацию.

Таким образом по ипотеке заем составляет $720,000 под 6%. Естественно это не считая страховки кредита, которую банк обязательно навяжет. Пусть страховка окажется самой дешевой, так как рассматривается идеальный вариант. Платеж в месяц таким образом составит $4,712.76 в месяц. Поскольку недвижимость в штате Калифорния, налог на нее будет в районе $8,800 в год, или $733.33 в месяц. Выплаты по этой недвижимости в месяц возрастают до $5445.76

Это помимо других расходов, таких как: 1.Страховка на сам дом (цена зависит у кого ты застраховался.). 2.Текущие расходы на дом - покраска, починка и пр (расходы в месяц зависят от климата, собственной аккуратности, и от того, насколько из правильного места растут руки - или придется нанимать работника). 3.Расходы на очистку территории - лужайки перед домом и двора (в зависимости от братков, которые "держат" этот район, стоимость оплаты этих услуг от 50 до 200 долларов в месяц). 4.Расходы на бассейн, его чистку и еженедельную борьбу с зацветанием - все это делают еженедельно приходящие мексиканцы и за эти визиты надо платить (в среднем - полтинник). 5.Еженедельный вывоз мусорных баков - плата городу (обычно в районе полтинника в месяц). 6.Оплата за воду, причем не только за душ и бытовое использование - но и за бассейн, джакузи. В случае банальной небольшой протечки бассейна месячный билл за воду может составить 600-700 долларов. Есть еще расходы на газ, электричество и телефон, но их я не учитываю вообще, так как в случае если дом рентует жилец, это его личные расходы. А вот перечисленные пункты расходов с 1-го по 6-й - лежат на владельце дома и к жильцу никакого отношения не имеют.

Но опять же оставим все эти расходы и вернемся к той сумме, которую в месяц положено выплачивать только по ипотеке.

$5,445.76 в месяц. Из которых $4,712.76 ыплачиваются непосредственно банку. Из которых примерно $3,600 в первые годы выплат являются процентами по кредиту. Это означает, что в конце первого года банку выплачено $51,801.01, из которых $8,841.27 является суммой погашения кредита, и $42,959.21 - процентами по кредиту.

Калифорнийские риэлторы в таких случаях приводят следующий "убойный" аргумент: если дом является твоим реальным первичным жильем, расходы можно списывать с налогов.

Считаем дальше. $42,959.21 + $8,800(налог на недвижимость) = $51,759.27, что в месяц составляет $4,313.25, которые можно списать с налого. Так сколько надо зарабатывать, чтобы в месяц платить такие налоги, с которых ЭТО можно списать? То есть на практике списывается ничтожная доля из этой суммы.

Получается, что полная стоимость для владельца "аренды" (а это фактически аренда дома у банка) оказывается на уровне $60,601.17, или $5,050.10 в месяц. Плюс вышеперечисленные 6 пунктов дополнительных ежемесячных расходов владельца.

Арендовать такой дом у владельца сейчас стоит от 2 до 2,5 тысяч в месяц, причем без этих 6 пунктов, которые жильца никоей гранью не касаются.

Собственно, аргументы "за" владение этим домом в Калифорнии сводятся к тому, что:

- можно списывать до 4,313.25 долларов в месяц с налогов. Весьма эфемерная выгода, особенно по сравнению с переплатой по банковским процентам. Это как покупать компьютер за $10,000 только потому, что эти десять тысяч можно потом списать с налогов.

- На доме можно будет в будущем зарабатывать, как на любом крупном активе. Этот аргумент посерьезнее, и для многих в штатах был решающим. От чего теперь многим крепко взгрустнулось. Потому что использовать такой актив можно оишь в виде связанного кредита, другими словами - когда дом используется в качестве залога. Когда недвижимость растет в цене, все нормально, пирамидная система работает. Но как только недвижимость затормаживается, или падает, участникам такой игры становится не сладко. Что сейчас и происходит.

Про минусы я уже писал.

- Риски. До того, как выплаты не закончатся, владелец все время находится под дамокловым мечом дефолта выплат. Может потерять и дом, и все предыдущие выплаты, и еще оказаться в долгах, как в шелках только из-за изменения коннктуры рынка, природного катаклизма, кризиса в стране, кризиса в международной экономике. В конце концов дефолт 98 года в России был спровоцирован крахом на азиатских биржах. Но еще раз напомню - тогда россияне еще не играли в ипотеку.

- Недвижимость, как любой крупный капитал, всегда является предметом посягательств в судебном порядке. Когда у человека есть что взять, желающих предъявить к нему претензии всегда найдутся. Это с равным успехом могут быть и налоговые органы, и всякие-разные коллекторы, и кто-то из родственников. Например, бывшая жена, или муж. К чему я? Готовьте деньги на адвокатов! Они вам скорее всего понадобятся.

- Третий момент может быть не столь важен, как предыдущие, но и отбрасывать его нельзя. Есть хорошая поговорка насчет сумы и тюрьмы, от которых не надо зарекаться. В жизни случиться может всякое, как - напомню, с Караченцовым. Когда может понадобиться социальная помощь от государства, и не будет денег на лечение и оплату текущих расходов. В штатах эта проблема в принципе решена - любой американец имеет право на протяжении жизни 60 месяцев в целом или частями получать социальную помощь от государства, в случае, если оказался в стесненных материальных обстоятельствах. Эта помощь выражается в бесплатной медстраховке, в деньгах на питание, в ежемесячной выдаче налички на текущие расходы, на частичном покрытии расходов на аренду жилья или даже предоставления государственной субсидированной квартиры, платить за которую стоит вообще копейки. Короче, тот самый знаменитый вэлфер. В каждом штате варианты вэлфера различны, но такой шанс не оказаться в беде есть у каждого американца. До тех пор пока американец проживает в рентованном жилье, или в своем собственном, полностью выплаченном доме. А вот если он четверть века назад купил дом по ипотеке и все эти годы надрывался с выплатой банку, а сейчас у него не оказалось денег платить, обратиться за положенным ему вэлфером как за спасательным кругом, он не может. Потому что подразумевается, что деньги, которые он платит за дом, это деньги из его доходов, а раз есть доходы, ни о какой социальной помощи речь идти не может. На что он при этом будет жить, что будет жрать и каким образом лечиться - никого не колышет. Пусть продает еще не выплаченный дом, и оплачивает сам свое лечение. Вот когда окажется нищим и на улице - тогда и сможет обратиться за помощью к государству. И помогут, но не раньше. Поэтому ипотека оказывается ловушкой.

Ну и после всего перечисленног, кто оказывается большим дураком? Тот, кто купил дом по ипотеке во вледение, чтобы "платить самому себе"? Или тот, кто снимает его у такого владельца за вдвое меньшие деньги, не связан никакими обязательствами и рисками, живет себе и в ус не дует?

С уважением, Виктор.

Автор уже длительное время живет в Калифорнии, успешно работает в IT-сфере.

Мысли об ипотеке в России. Рассуждения русского американца

Просмотров: 1075Комментарии: 1
Ипотека

Риэлторы и те, кто профессионально зарабатывает вокруг недвижимости, всегда оперируют двумя "убойными" аргументами. "Сегодня", и "вы выплачиваете себе". То есть как бы подразумевается, что по сравнению с 2-3 годичной давностью недвижимость сильно выросла, и так будет всегда. И что деньги, которые вы выплачиваете по ипотеке, как бы ваши, так как взамен вы владеете квартирой.

Обе аксиомы не имеют ничего общего с действительностью.

И ключевой момент - сроки ипотеки. Когда с вами говорят о "сегодня" и о "вчера", помалкивают, что в зону рискованного земледелия вы втягиваетесь на десятилетия. И второй момент - ипотечная квартира фактически не ваша и вам не принадлежит, вы фактически снимаете ее. Только платите не аренду банку, а не квартирной хозяйке.

Недвижимость в СССР и в ранней России была сильно недооценена. Поэтому все, кто покупал до массового психоза, естественно оказались в шоколаде. Так всегда и везде бывает с недвижимостью. Но поезд уже ушел. При искуственно сформированном массовом мнении, что недвижимость всегда в цене и всегда растет, неизбежно недвижимость оказывается переоцененной, как сейчас. И через какое-то время неизбежно происходит коррекция, на этот раз в сторону понижения. Так что все, кто покупает сейчас, или в пару предыдущих лет, в долгосрочном плане скорее деньги потеряют, если только не успеют по возможности быстро расплатиться с ипотекой.

Второй рисковый момент связан с ложной посылкой, что настоящее будет автоматически экстраполироваться в будущее. То есть что хуже не станет. Дефолт 1998 года для большинства населения грянул неожиданно, и десятки миллионов людей оказались в полной ж. Но тогда у этих миллионов не было ипотечных долгов.

России такое больше не грозит? Да ни один экономист не возмется такое утверждать, если период предсказаний простирается больше, чем на несколько месяцев. А уж о десяти-двадцати годах вперед вообще речь вести нереально.

В 29 году прошлого века в штатах неожиданно разразилась Великая депрессия, длившаяся пятилетку. Серьезный кризис раз в 7-9 лет вообще норма для любой страны развитой капиталистической системы. Это как бы вненшние факторы, которые неожиданно могут больно ударить по тем, кто ходит под ипотекой.

Другой фактор, сугубо российский - запредельные по объемам корпоративные заимствования, которое правительство до последнего времени никак не ограничивало. Результат - иностранные долги корпораций уже составляют 2/3 российского ВВП. То есть повтор дефолта 1998 года через пару-тройку лет вполне возможен. Не факт, что он обязательно будет иметь место. Но и не факт, что он не может случиться. И чем тогда выплачивать ипотеку?

Наконец, 10-20 лет - действительно большой срок. Никто не знает, что может с человеком случиться - например, внезапная болезнь. Или автоавария. Вспомните того же Караченцова. С вами подобного произойти не может? У вас все расписано и вы от всего застрахованы?

В Москве уже более 10 процентов квартир куплены не для жилья, а для сдачи внаем, то есть в спекулятивных целях. И как только спекуляции перестанут приносить прибыль, от недвижимости станут избавляться. Так всегда и везде бывает. Что всегда вызывает падение цен на недвижимость.

То есть самый главный риски ипотеки, о котором риэлтеры не хотят говорить, а заемщики - думать, это ее долгосрочность и изменчивость окружающей среды. То есть никто не застрахован от внезапного дефолта по выплатам. А в этом случае теряется все: и квартира, и все выплаченные ранее средства.

Но это еще хороший вариант. Хуже, если дефолт платежей наступает не только у вас, а у массового заемщика. Что запросто может произойти во время очередного капиталистического кризиса, или государственного дефолта, или стихийного бедствия.

В этом случае стоимость недвижимости понижается резко, как и доходы людей, и спрос на недвижимость даже по невысоким ценам, снижается до нуля. Что делают в таких случаях банки? Требуют от заемщика погасить немедленно оставшуюся задолженность, или значительную ее часть. Такое условие банк обязательно закладывает где-то в договоре. А денег на это у заемщика нет. Но даже если банк такое требование и не выставил, из-за общего снижения заработков вполне реально оказаться в положении, когда нечем выплачивать текущие платежи. Банк забирает квартиру и продает ее по текущей рыночной стоимости, то есть задарма. Вся разница между стоимостью проданной квартиры и суммой невыплаченной ипотеки вешается на заемщика. То есть человека теряет квартиру, теряет все выплаченные деньги, и еще остается много-много денег должен банку.

Как это работает? Мой приятель в 1997 году купил у банка дом, прежней и нынешней стоимостью в полтора миллиона, за сто тысяч долларов. Потому что предыдущий владелец после средней силы землетрясения 1994 года не смог выплачивать ипотеку, и банк продал дом по рыночной цене для быстрой продажи.

Если думаете, что в России все будет иначе, не как в других странах, то вы безнадежный оптимист.

Так я только один ма-алюсенький аспект ипотеки сейчас затронул - финансовые риски. А собственно финансовых соображений даже и не касался.

Автор уже длительное время живет в Калифорнии, успешно работает в IT-сфере. 

Украинские банки прекращают выдавать ипотечные кредиты?

Просмотров: 1079Комментарии: 1
Ипотека

 

Посвящается Международному ипотечному банку в виду их отказа выдать ипотечный кредит моей семье...

По состоянию на конец весны 2008, многие украинские банки приостановили выдачу ипотечных кредитов в гривне, и не только. Банки, которые не прекратили выдачу кредитов существенно повысили процентные ставки. Многие эксперты прогнозируют, что к концу лета ситуация навряд ли изменится. Но не стоит отчаиваться! В долгосрочной перспективе, т.е. когда-нибудь ставки будут снижаться.

По данным компании "Простобанк Консалтинг", средняя (эффективная) ставка по ипотечным кредитам в Украине сроком на 20 лет по состоянию на 20 мая 2008 года составила: в гривне - 18,5% годовых, в долларах США - 13,5%, в евро - 13,0%.

По сравнению с данными на 1 апреля 2008 года повышение ставок составило: в гривне - на 2% годовых, в долларах США - на 0,25%, в евро - на 0,5%. При этом такие банки, как Укрсоцбанк и Укрсиббанк прекратили выдачу ипотечных кредитов в гривне вообще, ПриватБанк и Правэкс-Банк не выдают в долларах, а банк БИГ Энергия, банк Хрещатик и Укринбанк вовсе остановили программу кредитования ипотеки. На неопределенный срок, пока ситуация не прояснится.

Очевидно, что ограничение кредитования покупки жилья в гривне обусловлено дефицитом отечественной валюты на рынке. "Указанный дефицит связан с мерами правительства и НБУ, направленными на борьбу инфляцией. Процентные ставки в долгосрочной перспективе должны снижаться. Однако скорость и направление их движения зависит от очень большого количества факторов", - сообщил Евгений Склеповой, директор департамента ипотечного кредитования ОАО "Сведбанк".

Следует отметить, что в середине апреля ставки по межбанку в гривне выросли до 40%, такого не было уже несколько лет. "Рост ставок в гривне обусловлен нежеланием Национального банка выходить на рынок для выкупа лишнего доллара - такое "поведение" позволяет частично сдерживать темпы инфляции, но в таком случае на рынке ощущается дефицит ресурсов в национальной валюте, что приводит к снижению курса доллара", - считает Антон Шаперенков, начальник департамента розничного бизнеса и дистрибуции VAB Банка. Кроме того, достаточное количество гривневых ресурсов скопилось на счетах казначейства, а бюджет, запланированный на этот год, практически не расходуется.

Внешне для клиента декларируемые сроки кредитования жилья не уменьшались и не уменьшаются, банки по-прежнему предлагают ипотеку на максимальные сроки - от 25 до 30 лет. Однако, если посмотреть более внимательно, то минимальные размеры авансов увеличены до 20%, на максимальный срок кредитования можно получить кредит только при "идеальной" платежеспособности, а ставки кредитования выросли так, что кредитоваться сегодня по существующим процентным ставкам просто не выгодно и т. д.

"Уже сейчас ситуация немного выровнялась - межбанк уже не так дорог. Думаю, что до конца лета ситуация существенно меняться не будет - по-прежнему нужна будет гривна", - отмечает Антон Шаперенков.